身の丈に合わせて小粒な物件でサラリーマン不動産投資を始めて４年超。
今のところ中古の戸建を２棟と中古マンションの区分所有１室、そろそろ４つ目の物件をを具体的に検討中の今日この頃です。
不動産投資をやるにあたってやっぱり気になるところはどうやって成功する（儲かる）物件を探して買うのか？
こんなことを不動産投資を始める前から思っていました。
物件を１棟、２棟と買い進める中で学んだ物件を安く買うポイント、それはまず第一に「信頼出来る情報源」を持つことでした。
不動産投資が未経験で、不動産業界ではないサラリーマンであれば、なかなか信頼出来る人、情報源はいないことも多いと思います。
信頼出来る情報源、不動産投資のパートナーがいなければ、自ら作ろうと動くことがとても大切でした。
具体的には物件を探す地域を絞って、その地域に強い地元の不動産屋さんを探して、強い営業さんと知り合うこと。
出来れば自ら不動産投資をやっているような方がベストです。
そこで気をつけなければいけないことが、強い営業さんほど本当に買う気がある客か、本当に買える客かを判断していると思います。
その営業さんの営業実績に繋がる確率が高いかどうか、自分が見込み客としてホットな人だと思われているかどうかも大切です。
本当に買う気があって、実際に買えるような資産状況、信用状況なのかによって良い情報が来るか否かが勿論変わります。
それと共に、どんな物件を狙っているのかも徐々に自分の方向性を定めてはっきりさせていくと良いと思いました。
中古の戸建、築年数は15年から20年前後、大きさは30坪未満で極力小さめ、オーナーチェンジ物件、などなど。
何を狙っているかがはっきりしていると営業さんもどんな物件が出てきたら誰に紹介しようってイメージがはっきりするので、自分のところに有益な物件が来る確率が高まります。
そんな有益な情報源を作れた次に大切なことが、相場に関係なくとにかく安く買おうとすることをしないこと。
これ結構大切です。
そんなに安くて確実に相当儲かるのであれば、営業さんやその業者自体が自分で買うと思います。
そもそも不動産屋さんも商売、営業さんもお仕事、それなりに儲けを出させてあげる必要性が確実にあります。
しつこく値切りすぎたり、せっかくお安く交渉してくれたのに全然買わな買ったりすればどんどん有益な情報は来なくなってしまいます。
身の丈に合わせる、自分の立場と相手の立場をよく考えることが必要です。
単純に値切って値切って値切り倒すのではなくて、まだ経験が無くて失敗しないかが不安であれば、純粋に営業さんに相談すれば良いと思います。
この相談には注意が必要で、ちゃんと信頼関係が出来上がっているかどうかによって相手の答えが変わってきます。
一回きりの付き合いで儲かれば良いと思われていたら、業者の都合の良いように売られてしまう可能性もありますが、長い付き合いでこれからももっと物件を増やしたいと言う意向を誠実に伝えていれば、業者さんにとっても長期的な見込み客になるので、あんまりいい加減な売り方をしてしまうと２回目の物件購入見込みも失ってしまうと思うからです。
不動産業者の立場、気持ちをしっかり考えて接することがとても重要な買い手のスタンス。
更に、まだ不動産投資のことが分かっていなかった初心者の頃にやって良かったと思うことが、自分が住んでいる地元の物件を探すことと、地元で評判の良い地元業者に探してもらうこと。
不動産業はとても高いものを売っています、そして地元業者で長年上手く商売を続けるためには確実に「良い評判」が必要になります。
不動産業者側の立場に立った時、信頼出来る立ち振る舞いをしなければいけないと思うようなお客さんでいることが大切だったと思います。
だからと言って、初心者でありがちですが、不動産投資に不安が大き過ぎて、余計な値切りや、良い物件でも悩み過ぎて結局買わないなど、こちら側が相手から信頼されない立ち振る舞いをしてしまってはダメです。
要するに、人として信頼される誠実な対応をすることも非常に大切と言うことです。
相手も普通に仕事をする人です、そして不動産投資物件を探しているサラリーマンの自分も「不動産投資家」、「賃貸経営者」として仕事をする人です。
立場は対等で真摯な対応をすることで、営業担当者から優良顧客と思われるようにすることが良い情報を頂けるポイント。
最初物件は、このような不動産業者さんと今後も長く続けるきっかけを意識して、致命的にならない多少の勉強代が乗っかっていても良いと思います。
不動産物件を探し始めた頃の私は専業サラリーマンで、不動産のこと、お金のことに対して、本当に無知でした。
でも、不動産投資物件を１棟目、２棟目と増やして実際に不動産投資の運営を始めると退去やら更新やら確定申告やらいろんな経験をします。
その中で徐々に相場感や、物件購入後の計画も立てられるように徐々になって来ますし、相場感もなんとなく分かってきます。
確実に儲かることを狙うよりも、最悪の状態になった場合にどの程度のリスクになるのかを想定していくことがとても重要です。
不確実性＝リスクがあるから儲かる可能性がある訳です。
だから、欲張り過ぎて良い物件を紹介してもらっても更に値下げ値下げと言っているといつまで経っても不動産投資の事業は進みません。
先ずは欲を出し過ぎず、不安ばかりを考えず、とにかく早くスタートを切ることが大切だったと思います。
とにかく早く不動産投資家として１軒目の物件を所有して、知識・経験を積み重ねる、そうすると「無知＝利益薄」から「熟知＝利益増」へ失敗を繰り返しながらレベルアップして行きますので、自分の知識・経験レベルに合わせた物件を買い進めたら良いと思います。
次のポイントが、不動産投資物件の選定に少し慣れてきたら、「いくらだったら買うのか」をはっきりさせること。
物件を紹介してもらったときに、自分である程度の資産を行い、業者さんにも相談しながら、許容出来るリスクの幅を決めて最高でいくらだったら買うのかをはっきりさせましょう。
この指値はちょっと低めにしておいた方が良いです。
結局なんだかんだで指値よりちょいオーバーの金額が落とし所になるケースもあるからです。
ただ、相場感から全く外れた安過ぎる指値にしたらサクッと他の人に買われてしまう点にはご注意、いつまで経っても物件が買えないパターンにハマります。
世の中の状況を判断する、知ることも大切。
ここ数年であればスルガショックも手伝って、一般的に不動産投資の融資が厳しくなっています。
融資が厳しくなっていると言うことは買える人が限られてくると言うこと、売る側としてはちょっと困ったことですが、買う側で買える資金状況にある人は少し強気の指値でも買えちゃう可能性もあります。
また、売主さんが売る理由として相続やら何やら早めに売り抜けたいと強く考えている物件ほど、指値で落ち易いと思います。
そんな中で最後に必要なこと、①信頼出来る情報源、②確実に買いますの指値、その次に③待つことです。
ここ結構大切。
欲しい欲しいが優先してしまうと、どうしても値段が高くなってしまいます、かと言って指値が低すぎると売れてしまいます。
ある程度適正な相場、出来れば業者だったらいくらで買うか？を聞けると良いです。
業者が買う値段はそれをまた売って儲けようと考える値段なので、業者だったらいくらで買うのかを聞けるとベスト。
信頼関係の出来上がった営業担当さんがいれば、売主が考える最低価格をコソッと教えてもらえることもあります。
不動産営業マンは高い物件を売ること、数多くの物件を売ることが必要になってくるので、売り手と買い手を早めにマッチングさせて売買の回転率を上げたいと考えることもあるでしょう。
その気持ちを汲み取ってあげると、本気で買ってくれそうな顧客として自分がエントリーされていれば、適度に安く買う落とし所の価格を早めに探れる可能性も高まります。
その最低価格に対して欲張り過ぎてそのままの価格で購入意思を出すのではなく、ちゃんとリスク許容範囲を確認しながら何割くらいまでだったら上乗せ価格の意思表示しても儲かりそうかの目安を判断し、１割〜３割プラスした金額で指値をしておくと決まる可能性と儲かるバランスが良いと思います。
最安値で買おうとせずに、売り手も不動産業者もそこそこ儲かる、それでいて自分もそこそこ儲かる、そんな金額を早めに探っておくと良いと思います。
このように自分の経験値の身の丈に合わせて利幅は考えたほうが、初心者サラリーマンの不動産投資はうまく成長するように思います。
失敗も勉強代として今後に生きて来ますので、無理に安く安く、絶対に損はしたくない、そんな気持ちは捨てましょう。
それかそんなことが気になってしょうがないのであれば不動産投資以外のことに取り組むことをおすすめします。
まだまだ、経験の浅いサラリーマン不動産投資なので、考え方が合っている部分もあれば間違っている部分もあるかとは思いますが、サラリーマン不動産投資を始めて４年超、物件４棟目検討中くらいでの感じたことです。
考え過ぎて何も行動を起こさないよりも、リスク許容範囲でどんどん行動を起こしていくと、自分に知識経験が増えて、人脈も深まり、少しずつ物件をお安く買えるようになって来ているような感覚です。
経済的自由のための資産形成、そしてお金の勉強として不動産投資は始めて本当に良かったです。
不動産投資が合う合わないの個人差はあると思いますが、今の時代、お金の勉強をしない専業サラリーマンでは茹でガエルになって、お金に苦しむ未来の確率が高まるので危険です。
